Ci pensano loro

Qualcuno doveva pensarci. Il contratto di factoring può oramai dirsi pratica usuale nel mondo delle imprese, dove è cosa tutt’altro che rara che un soggetto x che necessiti di liquidità immediata, ceda i propri crediti a un soggetto y (detto, appunto, factor) capace di anticiparne subito il valore, dopo averne dedotto un compenso per l’operazione e la copertura dei rischi. E qualcuno ci ha pensato, chiedendosi perché non applicare lo stesso meccanismo nell’affollato mondo dell’immobiliare, dove troppi capitali rimangono a lungo ingessati, vincolati a canoni di locazione percepiti nel tempo. In fondo cos’è un locatore se non un proprietario di crediti (cioè di canoni di affitto) e a quanti come lui farebbe comodo disporre da subito della liquidità di qualche anno di affitto, magari per reinvestirla nel mercato del real estate o procedendo alle ristrutturazioni dello stesso o di altri immobili? A questa e a molte altre domande ha voluto dare risposta Re Factor Spa, una società per azioni milanese di nuovissima costituzione, dove manager di provata esperienza e imprenditori di settori diversificati hanno integrato le proprie competenze per dare il via a un prodotto finanziario senza precedenti in Italia: il primo factoring per gli affitti. «Una formula – spiega Romolo Ferrario, presidente di Re Factor – per trasformare i canoni di locazione in anticipazione di contante rivolta a tutti, privati, famiglie e aziende che dispongono di patrimoni immobiliari affittati con contratti regolarmente registrati e di lungo termine. Applicabile a soluzioni residenziali, industriali e al terziario, ma anche alla logistica e agli alberghi».
Il meccanismo è semplice: il proprietario cede a Re Factor il 100 per cento del credito derivato dai canoni di affitto (si parla di un numero massimo indicativo di cinque annualità) e la società anticipa l’80 per cento del loro valore. Il restante 20 per cento viene restituito man mano che Re Factor incassa gli affitti. Le spese vengono fissate in base alle caratteristiche e le qualità degli inquilini del proprietario, alla durata e al tipo di crediti intermediati. Si tratta di una cessione di crediti pro solvendo.

La responsabilità dell’immobile
Chi si rivolge a Re Factor? Oltre a società immobiliari che gestiscono i propri immobili, imprese di costruzioni e società commerciali o industriali; possono essere interessate al factoring anche famiglie o privati titolari di patrimoni immobiliari. I vantaggi rispetto al circuito bancario tradizionale sono presto detti: perché si verifichi un’operazione di factoring non è necessaria alcuna garanzia ipotecaria sulla casa, non è contemplata alcuna imposta di registro o spesa notarile. Il proprietario rimane il titolare del contratto di locazione, mantiene la responsabilità dell’immobile (rispondendo naturalmente delle insolvenze dei suoi inquilini o rinegoziando, in caso di retrocessione dall’affitto, un nuovo contratto), usufruisce di un finanziamento che si autoestingue e che non pregiudica in alcun modo l’accesso alle linee di credito bancarie, può pianificare più liberamente le strategie di crescita dello sviluppo aziendale o famigliare. Un esempio pratico? Attingendo dall’esperienza di Re Factor abbiamo considerato il caso di un capannone sito in zona industriale a Varese. Il proprietario, un’azienda di Self Storage e Trasporti, stipula con una multinazionale del settore alimentare un contratto di locazione ad uso non residenziale della durata di sei anni e rinnovabile per altri sei. Il canone annuo è di 85 mila euro. L’azienda di Self Storage sta affrontando nuovi investimenti e sottoscrive un factoring su 3 anni di contratto che ammonta a 249 mila euro. Re Factor ne eroga l’80 per cento (199.200 euro) trattenendo il restante 20 per cento (49.800 euro) per restituirlo nei 3 anni, dedotti gli interessi (tasso applicato: l’Euribor 3 mesi divisore 365, con spread del 2,75 per cento) e le spese. Snello e agile – come piace definirlo all’ad Mario Roberto Lucchini – c’è già chi scommette su questo strumento di “smobilizzo” dei capitali come soluzione definitiva per aggirare le “secche” del pianeta real estate, disincagliandosi da tempi di attesa biblici e lungaggini burocratiche.