Dal boom al crack

L’estate ha portato le vacanze ma anche una strana situazione economica di crisi, legata al mercato dei mutui negli Stati Uniti. La tipologia dei mutui che ha innescato questa crisi presenta un nome ‘oscuro’: subprime. Le banche centrali degli Stati Uniti e dell’Unione Monetaria Europea hanno reagito immettendo liquidità nel sistema (ossia aumentando la quantità disponibile di moneta) e tagliando di mezzo punto percentuale (da 6,25 a 5,75 per cento) i tassi di interesse (la Federal Reserve) o bloccando temporaneamente il ciclo di aumento dei tassi (la Banca Centrale Europea). La crisi ha avuto effetti su due categorie di persone: su una certa tipologia di consumatori negli Stati Uniti, cioè i proprietari di immobili acquistati con mutui subprime, e sugli investitori nei mercati finanziari, poiché ha innescato una serie di ribassi nelle borse di tutto il mondo. Per capire le ragioni di questa crisi occorre innanzitutto spiegare cosa si intende per mutui subprime e quale impatto essi hanno sui mercati finanziari. Sul perché di un intervento delle banche centrali, invece, si veda il box pubblicato qui a lato.
Il termine subprime si riferisce ai finanziamenti concessi a soggetti con una storia creditizia deficitaria e/o una situazione finanziaria instabile, per i quali, conseguentemente, le banche applicano tassi di interesse più elevati rispetto a quelli normalmente applicati nel mercato. Il termine non si riferisce comunque al tasso di interesse elevato, quanto alla situazione precaria del soggetto finanziato. Ma perché questo tipo di mutui ha provocato una crisi? In questo momento negli Stati Uniti si sta verificando una riduzione dei prezzi di mercato degli immobili residenziali (si parla di esplosione della bolla immobiliare) che ha indotto i principali investitori a rivedere al ribasso le previsioni di crescita del mercato. È proprio questo andamento (insieme ad altre condizioni finanziarie/economiche) che ha generato la crisi nel mercato dei mutui. Per capire la connessione tra i due fatti, ci aiuterà un semplice esempio.
Supponiamo che un soggetto si rechi dalla propria banca per ottenere un prestito finalizzato all’acquisto di una casa. Valutata la situazione finanziaria complessiva del cliente, la banca proporrà alcune condizioni contrattuali, tra le quali di fondamentale importanza (e normalmente legate tra loro) risultano essere il tasso di interesse applicato (poiché ciò determinerà il livello dei pagamenti mensili) e la percentuale di finanziamento erogato sul valore totale dell’immobile (chiamato loan to value). Normalmente la banca concede un finanziamento che va dal 60 all’85 per cento del valore della casa per mantenere un livello di protezione ulteriore, e più alto è questo valore, più alto risulterà anche il tasso di interesse pagato. Ad esempio, nel caso in cui il valore erogato dalla banca sia di 160 mila euro a fronte di un valore della casa di 200 mila euro, il loan to value risulterà dunque pari all’80 per cento. Se i prezzi di mercato degli immobili residenziali dovessero scendere del 20 per cento (e quindi l’immobile, dopo la concessione del mutuo, avrebbe un valore di 160 mila euro), la banca si troverebbe ad avere erogato un mutuo che, successivamente alla caduta del valore dell’immobile, sarebbe pari al 100 per cento dell’attuale valore della casa. Si può dunque capire come la riduzione dei prezzi delle case aumenti il grado di rischio per le banche. In aggiunta, nel caso di vendita forzata della casa da parte della persona che ha contratto il mutuo, essa non sarebbe in grado di ottenere l’intero valore immobiliare inizialmente previsto, e la banca non riuscirebbe quindi a recuperare il credito, sostenendo in questo modo una perdita economica.

Lo zampino delle agenzie di rating
Questo è quello che è accaduto in questi mesi ed è esploso in estate (con il fallimento di alcuni istituti di credito statunitensi particolarmente esposti in questa tipologia di mutui), generando un immediato effetto sul mercato azionario. Nelle varie borse internazionali, infatti, il valore delle varie banche viene rivisto al ribasso proprio per la maggiore rischiosità delle loro attività, determinando la vendita dei titoli e quindi un ribasso del prezzo delle loro azioni (le perdite registrate in borsa in queste settimane).
A questo fattore se ne è però aggiunto un altro, altrettanto importante. Negli Stati Uniti la finanziarizzazione del mercato ha permesso alle banche di vendere pacchetti di mutui (erogati a singoli clienti in diversi momenti) a istituzioni finanziarie specializzate sul mercato immobiliare, istituzioni che in America sono legate ad agenzie governative (denominate Freddie Mac e Ginnie Mae) mentre in Europa sono più legate al mercato e hanno quindi meno coperture. Queste istituzioni creano degli strumenti finanziari ad hoc (special purpose vehicles) che provvedono a rivendere i mutui sotto forma di titoli di debito (obbligazioni o bonds) a investitori specializzati. Formando un portafoglio di mutui bilanciato, con percentuali adeguate di mutui subprime, queste operazioni permettono di ridurre al minimo i rischi di default (ossia di non restituzione del debito) a livello complessivo. In questo processo un ruolo importante è giocato dalle agenzie di rating, soggetti che danno un giudizio di valore sui titoli emessi. Strutturando questi prodotti in modo tale che la percentuale di mutui subprime sia sufficientemente bassa, anche nel caso di impossibilità del singolo soggetto finanziato di ripagare il mutuo, la perdita può essere coperta dall’ammontare ottenuto dagli altri soggetti.
Il secondo fattore che ha determinato la crisi è dovuto al fatto che l’attuale mercato era determinato dai giudizi di valore troppo elevati espressi dalle agenzie di rating. Esse hanno analizzato in modo sbagliato i titoli connessi al mercato immobiliare, ritenendo che essi contenessero, nel pacchetto mutui al loro interno, una quota di mutui subprime inferiore a quella effettivamente presente. Tali titoli erano dunque più rischiosi e avrebbero dovuto avere un valore minore. Per dare un’idea del peso del problema: negli Stati Uniti in alcune operazioni più del 25 per cento dei titoli era sopravvalutato e le agenzie di rating hanno dovuto rivedere al ribasso i criteri di valutazione. Perciò quando, data la riduzione del valore degli immobili, troppi soggetti si sono trovati a non poter far più fronte al rimborso dei mutui, questo ha determinato un’incapacità degli special purpose vehicles a far fronte ai pagamenti connessi ai titoli emessi, con conseguenti perdite per gli investitori specializzati.

In Italia sonni più tranquilli
Ci si domanda a questo punto come questa crisi tocchi il nostro mercato. Quali sono le conseguenze per il consumatore italiano? Confrontando il mercato statunitense e quello italiano, è facile notare alcune similarità, ma soprattutto tre importanti differenze, anche rispetto ad altri paesi europei. Innanzitutto, altri mercati del nostro continente sono stati maggiormente toccati dalla crisi statunitense poiché diverse banche d’affari e altri investitori specializzati possedevano un elevato ammontare dei titoli emessi dagli special purpose vehicles americani, mentre la quota posseduta dagli investitori italiani risulta inferiore. In secondo luogo, la repentina crescita dei prezzi degli immobili residenziali statunitensi registrata negli ultimi tre anni (quasi il 100 per cento di incremento) non si è verificata nelle stesse dimensioni in Italia (nel Regno Unito la situazione è invece molto più simile a quella statunitense) e quindi da noi lo scoppio di una ‘bolla immobiliare’ non sembra imminente. Infine l’approccio al finanziamento nel nostro paese è molto meno aggressivo e può contare su un tasso di interesse inferiore rispetto a quelli statunitensi e britannici (oltre ad avere un loan to value più basso rispetto a Stati Uniti e Regno Unito).
Quali sono dunque le conseguenze di questa crisi per quei consumatori che in Italia hanno sottoscritto un mutuo? Nessuna. Essi devono semplicemente continuare a far fronte ai propri impegni. In questo modo, tra l’altro, aiuteranno il mercato a non sostenere ulteriori perdite.
* Università di Reading (Uk)
** Università di Bergamo