Una nuova città progettata su radici antiche

Premierà il bello. Non capita spesso che il criterio principale di una gara d’appalto per il progetto di riqualificazione di un’area urbana sia quello estetico, di compenetrazione nel contesto originario, di armonizzazione del nuovo con quanto di antico possa essere salvato e valorizzato. Non capita spesso ma quando le amministrazioni comunali sanno lavorare con serietà e dedizione, succede.
è quanto accade a Como dove, dopo oltre venticinque anni di immobilismo, la giunta guidata dal sindaco di Forza Italia, Stefano Bruni, ha deciso di cambiare radicalmente i criteri e le impostazioni fino ad oggi seguiti per tentare di risolvere l’annosa questione urbanistica dell’area ex Ticosa, una vecchia tinto-stamperia chiusa nel 1980 dai proprietari a causa degli scioperi e da allora divenuta simbolo vivente dell’inadeguatezza politica e industriale della città. Una storia, quella di questa isola di degrado nel cuore del capoluogo lariano, che parte da lontano. Esattamente da quando, nel 1980, il Comune decise di acquisire una parte trascinandosi però in anni e anni di progetti fuori luogo e avulsi dalla realtà dell’area: mancava la capacità di dare una destinazione d’uso puntuale, mancava progettualità. Mancavano, soprattutto, professionalità e voglia. Bocciato il piano della Stu (ovvero la società di trasformazione urbana), l’attuale amministrazione comunale decide di voltare pagina e percorrere una strada alternativa per far tornare la Ticosa un’area di vitale importanza per l’immagine della città. Chiara e semplice la missione: trasformare quello che era l’emblema della fatiscenza nel simbolo positivo della riqualificazione urbana. Per progetti di questa portata, però, occorre oltre alla buona volontà anche avere partner capaci di affiancare il ruolo decisionale della politica con professionalità e fantasia, rigore urbanistico e voglia di osare. Tutte qualità di cui la Multi Investment, la società multinazionale che si è aggiudicata la gara per la cessione e riqualificazione urbanistica dell’area ex-Ticosa (su progetto dello studio di architettura olandese T+T Design, con la consulenza progettuale di Studio Archea, Studio Novati e Studio Cattaneo) è ricca. Di più, su cui basa il proprio successo in tutta l’Europa.
L’offerta che ha permesso a Multi Investment di aggiudicarsi la gara è di 15 milioni di euro, superiore alla base d’asta, fissata in 14.447.752 euro: l’area interessata dalla trasformazione, che occupa una superficie di 41.800 metri quadrati, fa parte di un ampio comparto cittadino che si sviluppa a ridosso del nucleo abitato storico ed è caratterizzato dalla presenza di alcune eccellenze architettoniche quali la basilica di Sant’Abbondio, il cimitero monumentale e l’ex convento di Santa Chiara.

Il bello 24 ore su 24
L’inizio dei lavori è atteso per gennaio 2007 mentre il termine è fissato per il 2010. L’importanza della sua trasformazione non è legata soltanto alla strategicità della localizzazione, alla sua dimensione e alla qualità del contesto urbano in cui si trova: l’area Ticosa ha infatti rappresentato per lungo tempo il simbolo della capacità e della qualità produttiva che hanno contraddistinto Como in ambito nazionale ed internazionale. E proprio per questo l’amministrazione comunale ha condotto l’iter per la gara di riqualificazione dell’area ex-Ticosa con il supporto dell’advisor Sistema Sviluppo Fiera, della consulenza legale dell’avvocato Guido Bardelli di Milano e di quella in materia economico-finanzaria del dottor Gabriele Zerbi. Tutti partner di prima qualità.
«Ritengo che condurre una gara come questa sia stata un’esperienza straordinaria e assolutamente unica per l’elevato livello di professionalità dei concorrenti e per la loro serietà nello sviluppare e presentare i propri progetti, degni della massima attenzione e, se fosse stato possibile, di arrivare alla vittoria finale», dichiara a Tempi il sindaco di Como, Stefano Bruni. Che ci tiene a sottolineare quanto di rivoluzionario ci fosse nei criteri di aggiudicazione del bando: «Abbiamo posto dei vincoli a livello commerciale, ovvero il fatto che potessero sorgere nell’area solo negozi piccoli e al piano, realtà conformi alla città storica e non la grande distribuzione. Questo progetto deve fare da volàno, integrarsi con la città: d’altronde, quando tra Comuni e partner vige un patto chiaro, l’eccellenza qualitativa è davvero a portata di mano. è un dato di fatto che Como, grazie a questo progetto, sia presente sul mercato della riqualificazione urbana e immobiliare internazionale. La nostra volontà è quella di creare un quartiere vivibile 24 ore al giorno».
Vediamo nel dettaglio come si compone il progetto. Oltre al nuovo tracciato viabilistico interrato e il parcheggio pubblico su più livelli, il progetto vincitore doterà la città di Como di nuovi e qualificati spazi pubblici – piazze, giardini, strade pedonali – di percorsi e collegamenti con il cimitero e il parco della Spina Verde e di un Museo del Moderno, realizzato nella Santarella recuperata e restituita alla città. La Commissione di gara, costituita da cinque esperti in materia di urbanistica, architettura, mobilità, conoscenza del contesto storico, culturale e socio-economico della città, ed economia urbana e scienze sociali, ha avuto il compito di valutare la rispondenza dei progetti ai requisiti posti a base di gara, definiti nel Documento di Inquadramento redatto dall’Amministrazione e nelle Linee guida del progetto.

Borgo storico, chiavi moderne
La Commissione era composta dall’architetto Francesco Salinitro, direttore dell’Area Pianificazione e Valorizzazione del Territorio del Comune di Como (esperto di urbanistica ed architettura e Presidente della Commissione); Gian Paolo Corda, docente presso la facoltà di Architettura del Politecnico di Milano (esperto di mobilità e infrastrutture); Maria Antonietta Crippa, docente di storia dell’architettura presso la Facoltà di Architettura del Politecnico di Milano (esperto di architettura e conoscenza del contesto storico e urbano); Lanfranco Senn, docente di Economia Regionale presso l’Università Luigi Bocconi (esperto del contesto sociologico ed economico della città); Cino Zucchi, docente di Composizione architettonica e urbana presso la facoltà di Architettura del Politecnico di Milano (esperto di architettura e architettura del paesaggio). E proprio l’architetto Francesco Salinitro commenta così per Tempi quanto l’area ricopra una funzione cardine per la città di Como. «Avevamo fin dall’inizio le idee molto chiare su quanto volevamo, visto che negli anni precedenti avevamo lavorato a ipotesi progettuali diverse. Le linee guida contenute nel bando, in tal senso, sgombravano il campo da ogni possibile fraintendimento: totale libertà progettuale ma anche un elemento di ricostruzione in chiave moderna della città storica, del borgo. Direi che questo progetto rappresenta davvero un cambio di prospettiva che valorizza. Un progetto in cui l’amministrazione comunale crede talmente tanto da essersi accollata per intero i costi della bonifica dell’area: occorre volare alto, pensare alla qualità e ai risultati finali di questa operazione. Direi che con questo tipo di contratto aperto privato-pubblico, votato alla logica della sussidiarietà, il Comune ha l’ambizione di aver recuperato il ruolo nobile della grande committenza, ovvero di saper chiedere ciò che è possibile nell’interesse della città».

L’attrattività? Questione di mix
Un mix vincente, quindi, di libertà progettuale e vincoli votati al bello che poneva come conditio sine qua non del bando il rispetto chiaro di queste direttive: consentire all’area di tornare ad essere emblema della città e del rilancio della sua immagine; creare un complesso di alta qualità sotto tutti i profili, a partire da quello progettuale e realizzativo, nel solco della tradizione comasca che ha saputo ospitare e dare libera espressione, nel corso del tempo, all’architettura eccellente e ai suoi maestri; riconnettere l’area al resto della città attraverso lo spostamento dell’attuale viabilità di scorrimento in interrato; dotare la città di importanti infrastrutture urbane, tra cui un parcheggio pubblico su più livelli in luogo dell’attuale a raso; creare un sistema di aree a verde e spazi pubblici per valorizzare le eccellenze monumentali e connettersi direttamente al parco della “Spina Verde”.
Tutte richieste a cui il progetto di Multi Investment dava risposte chiare. Il progetto infatti prevede un mix funzionale particolarmente variegato ed attrattivo (tra le funzioni sono presenti la residenza, il direzionale, il commercio, pubblici esercizi, attività ricettive, ricreative e di ristorazione, spazi di quartiere e funzioni culturali ed espositive), allo scopo di ottenere una vivibilità per archi temporali estesi e per un’ampia tipologia di fruitori. Il nuovo tracciato viabilistico ed il sistema dei parcheggi pubblici e privati, completamente interrati, consentono ad esempio di ottenere uno spazio a livello del suolo totalmente pedonale. Per quanto riguarda la viabilità tutti i flussi sono garantiti ottenendo una mobilità totale ed omogenea. Dal punto di vista della qualità progettuale, l’intervento presenta un linguaggio architettonico differenziato nei fronti interni, che presentano rivestimenti in legno a partitura prevalentemente orizzontale e quelli rivolti verso la città, che assumono un carattere di rappresentatività, con rivestimenti in pietra locale con aperture a scansione verticale.
Insomma, ammodernare e riqualificare mantenendo intatta quella che è l’identità dell’area. Mauro Mancini, managing director di Multi Development-C Italia, ci tiene a sottolineare quali siano state le criticità che la sua azienda si è trovata ad affrontare e quali soluzioni siano emerse dopo un attento studio dell’area. «Il progetto era complicato poiché l’area si trova nel centro della città, dove gli equilibri sono precisi e poiché vi erano numerosi vincoli imposti dal bando di gara. Era richiesto di modificare la viabilità, e ricucire il tessuto urbano, integrandosi con l’architettura esistente senza rinunciare ai parcheggi esistenti e addirittura creandone di nuovi. La nostra idea è stata di lavorare su più livelli, su quella che chiamiamo duplicazione dei suoli, creando un parco urbano al livello della superficie e interrando i parcheggi e la grande viabilità. In questo modello le complicazioni principali per il progettista sono superare i vincoli funzionali, ovvero il dualismo servizi-residenziale e raggiungere l’eccellenza».

Il futuro ha (anche) tre stelle
«Per quanto riguarda la progettualità – continua Mancini -, quando pensiamo al centro urbano lo facciamo lavorando sulla logica del borgo, ovvero creiamo una nuova polarità, con piazze pubbliche e percorsi pedonali che collegano le varie aree attraverso direttrici che si adattano alla morfologia del terreno e formano un insieme a misura d’uomo. Non a caso ai servizi, alle aree verdi, agli spazi commerciali e residenziali si unirà un museo che nella nostra intenzione avrà una diversa logica e un differente ruolo: ovvero natura museale per riportare Como a far parte delle grandi sfide architettoniche ma anche espositiva e congressuale, un nuovo tipo di turismo che la città deve conquistare vista anche la sua vicinanza a Milano e la sua posizione di tramite con la Svizzera. Per finire, poi, l’ultima criticità, direttamente legata a quest’ultima opzione vocazionale per il futuro della città: mancavano completamente strutture ricettive a tre stelle, ovvero quella categoria che può venire incontro ad un’ampia fetta di pubblico altrimenti tagliata fuori per incompatibilità economica tra domanda e offerta. L’hotel di 2.800 mq che sorgerà a fianco del Santarella assolverà a questa funzione». Un progetto, quello della ex Ticosa, che appare vincente ancor prima che la fase operativa abbia inizio. Non si tratta di trionfalismo né di arroganza ma della consapevolezza che quando amministrazioni e partner privati lavorano insieme su basi serie e con patti chiari per raggiungere l’eccellenza, le possibilità di successo aumentano esponenzialmente. è un metodo di lavoro tanto semplice quanto poco utilizzato: quello della sussidiarietà e del raggiungimento dell’interesse pubblico partendo dallo sguardo attento sul reale.